明天第一城——楼市走出观望 北京房价走势论坛 搜房网现场直播

　　源起：在当前房地产宏观调控的非常形势下，“金九银十”楼市是否能走出观望期已是业界争论最热的话题了，但什么是市场最关注的话题呢？答案当然是“房价”。价格的涨跌变化牵动着各界人士的敏感神经，抑制房价的过快增长同时也是本次宏观调控的重要目标。
今年“5.11”后的房地产市场由于受系列调控政策的影响形成了一股强列的“观望”风潮。毋庸质疑，这场“观望”的核心是对房价的“观望”，而在经历了六、七、八月三个月的交易量下降之后，往年被大家视作两大黄金销售周期之一的“金九银十”如期而至，而倍受业界关注的明天第一城一期也于9月10日开幕认购，并在当日引发了4000多人抢购3000张“明天卡”的风潮，目前已经销售近4000张，许多业内人士把“明天卡”热卖现象视作今年“金九银十”市场回暖的征兆。

　　上半年楼市观望的主要原因是对“房价”的观望。业界和购房者都非常关注素有“价格杀手”之称的明天地产公司，到底如果对明天第一城如何定价？有传言，明天第一城约5000元/平米入市，或者比周边项目低近千元入市，明天第一城的价格倍受关注。在此关键时刻，明天第一城于8月29日正式亮相之日起，推出“自己的房价自己定---明天第一城开盘均价有奖竞猜大行动”，通过媒体向社会发出邀请，大家都来竞猜明天第一城的房价，猜中有重奖。这次行动，不仅是一次生动的体验营销行动，而且也是一次大规模的市场调查行动。通过这次活动，所有关注明天第一城的朋友和准业主自己来选择确定明天第一城的房价，开发商参考该活动的情况来制定明天第一城开盘均价。明天第一城的房价策略也是为什么9月10日一期认购当天近四千人参加的原因。

时间：2005年9月18日下午3：00—5：00

地点：明天第一城售楼现场

房地产门户搜房网全程直播了该论坛，以下为该论坛图文实录：

董宛：各位嘉宾、还有现场的各位来自北京房地产主流媒体的朋友们，以及此刻网上正关注我们论坛直播的广大网友们，大家下午好！今天是中秋佳节，首先代表主办方明天地产感谢各位嘉宾和媒体朋友，在与家人团聚的日子里，光临我们明天第一城现场，待会儿这里将展开一次北京楼市房价走出观望的论坛，下面介绍今天论坛的几位嘉宾，坐在我旁边的是明天地产的发展中心总监陈云峰先生，这边是中国城乡经济研究所所长陈淮博士，坐在这边的是北京师范大学的管理学院董藩教授，我是本次论坛主持人董宛，同时今天的这场专家论坛，正在搜狐焦点房地产网和搜房网进行同步的图文字播，今天是开放的沙龙形式，欢迎媒体朋友在直播进行中间，随时举手示意提问。

　　今天为什么在中秋节把大家请到这，我们知道中秋这个传统的节日也象征着中国人对美好生活的向往，我想跟美好生活相关就是我们居住的房子怎么样，北京的房地产市场，在5月11号以后，一系列宏观调控之下，也经历了一段沉寂，从5月、6月、7月房地产交易量都有所下滑，进入了9月，包括明天第一城，包括投资型的建外SOHO的现场看到了回暖的现象，究竟今年的金九银十会怎么样，北京的楼市是否走出了观望，以及价格一直热点的问题，北京的房价究竟会如何呢？今天来到明天第一城，为什么选择这里呢？明天第一城在9月10号推出明天卡的销售，当时大家看到，我这边的图片有一个很火爆的场面，很多业内人士，认为明天卡的热销也是北京房地产市场自助性楼盘走向观望的征兆，同时陈总他们这边又推出自己的房价自己定的策略，很多人说这可能是炒作的噱头，我想明天第一城这个个案最后究竟定价如何，作为一个50万平米的大盘，作为金九银十的市场，对楼市是否走出观望可能都是一个很好的晴雨表。

　　我们知道这场宏观调控产生了观望的核心，政策的观望，在8月15的时候，央行发布了金融房地产的报告，建议取消期房销售的政策，建设部在8月24号很快做出回应，表示不会取消期房预售，而且刘副部长也在多个场合强调近期不会出一些相关政策。这场观望，无论是开发商观望，消费者观望，还是媒体观望，这个源头来自于政策，首先请陈老师给我们回顾一下这场宏观调控，您认为从政策来讲，是不是判定北京房地产市场已经走出了观望。谢谢陈老师。

中国城乡经济研究所所长 陈淮

陈淮：我很抱歉、很遗憾、很痛心，很对不起的对主持人说，你刚才这段话有五个错误，代表我们共同房地产媒体们犯的错误，第一个不存在什么新政，2003年有国务院18号文件，2004年有土地从协议转让变成召开化，2005年5月11号的文件，我们已经走过四年时间，远称不上新政。第二个问题我们说观望这个词，让我们不得其解，我们真正的观望期是1999年到2002年，99年停止分房屋之后，北京市企事业单位和机关，到2002年、2003年真正停下来这三四年间，买得起房子的人就是基本是一个观望期。02到03年初，大批的引入市场，那个时候我们已经走出了观望。第三个问题，我们想说，我们今天在这里讨论的实际上并不是我们刚才说的央行或者建设部说的，央行说建议取消期房销售，而制度和政策从来也没有限制过现房销售。并不存在一个停止现在的卖法，创造另外一个卖法，那个卖法本来就存在。不吃海鲜吃川菜。另外建设部没有说停止福利分房，建设部说目前暂不实行停止福利分房，最后我们讨论北京市房地产市场，最近一段时间和去年相比，我们仍然认为呈现购销两旺的格局。如果说每三个月的短期波动拉平的话，和我们过去几年，比如1998年、99年到现在以来，销售变化基本情况是一个比较均匀的，没有大起大伏。谢谢！

董宛：谢谢陈老师，我接下来想问陈总，陈老师从很宏观的角度说了，早就走出观望。现在是购销两旺的局势。陈总我知道您之前操盘国美第一城，是在5、6、7、8月，大家认为交易量下降的时候入世的，请您从操盘者的角度，到底有没有媒体所谓的观望风潮的影响呢？

明天地产的发展中心总监
陈云峰

陈云峰：在明天第一城认购期间内，我们确实得提一下国美第一城，主持人也提到了国美第一城一共分为四期。前两期销售当然很火爆，我们基本上是在两期总共3200套房，基本上两个月时间内，就完成了80％的销售。正好是三期是五一开的盘，四期在8月15号开盘，正好三期和四期是赶在了国八条颁布以后，应该从我个人这种主持销售的角度理解，应该说政策对消费者的心态有所影响，比如说决策的时间要长一些，要回家再仔细商量一下，但是总体的这种市场情况，基本上是处在购销两旺的局面，我们对购销两旺体会非常深的。应该说，从企业，从实际卖房的角度，我们认为这种中低价位的，特别是户型合理的，服务于广大的老百姓的主流人群的房子，应该说市场上欢迎的。将来也不会有观望现象。

董宛：陈老师有话要补充吗？

陈淮：没有什么要补充的。有一批恐慌型的购买者，大家会担心明天房子会贵到天上去，本来准备在06年、07年来购买的，还有一批市场的房子未必适合他，但是也急于入市，现在看起来有越来越多，越来越好，特别是北京今年三、四季度新盘要集中放量，大家看看，我为什么要买老城的呢？也许有更多适合我的，大家更冷静的思考，当然也包括政策方面，因为投机取向的这部分资金。仅仅有一部分，本来不太应该入世的这部分，只是一个市场需求更真实的显现出来。

董宛：现在北京的网上销售，及时体现了它的真实数字，5月、6月、7月、8月北京房地产日交易量是在390套到410套左右，进入9月基本上500套左右，有一百套的上涨。进入8.31以后，新盘放的节奏不同，您认为呢？

陈淮：每个人买房子的时间范围，可选择范围三到五年，任何人买房子，它的周期可以在第一年，可以在第五年购买弹性，之外，买衣服可以上半年买，下半年买，买汽车可以两到三年的准备，买房子的弹性，选择的弹性有三到五年，所以三两个月的时间，根本说明不了问题，因为人们总收入中，消费结构决定有多大一个比重的收入和私人资产要花在房子上，不在05年花就在06年花，总之要花的，包括发达国家也是有经济周期的波动的，到经济过热的时候，大家都看涨的时候，那么这一年的分界线销售格外好，当经济趋于箫条这一年房地产销售格外差，但是总的平均下来，10年到15年卖多少房子是一定的。一定有前推后移的这种局面。它的风险恰好是来自于这儿。

董宛：陈博士，还有陈总，我觉得从自助型的，不存在观望的问题，想问董老师，关于房地产市场是否走出观望，您的观点遭到很多网友他们情绪性的面对，因为您的观点，如果在观望下去，每年代价至少8％，想现在已经到了金九银十，不知道董老师的观点有没有变化。

北京师范大学的管理学院教授 董藩

董藩：观点没有太多的变化，我所说的观望要付出代价是什么含义呢？因为调控难度是非常大的，目前来讲，价格仍然在上升，上半年的时候，有人对房地产整个05年升俘做了预测，我说8％左右，为了照顾老百姓的情绪，我说5％到8％，年初你准备购买房子，拖到年底的话，等了一年可能增加一个8％，当然这个就是机会成本了。要付出一个8％。这是对消费者而言的。其实，市场上交易量持续的低迷，价格上仍然在上涨，但是交易量是比较小的。这样的话，对开发商、政府也有一些负面效应，开发商面临资金链的紧张，融资的困难，还有这种成本的加大，包括营销成本的加大。另外对政府来讲，我讲的也有成本，在这个治理过程当中也有成本，当市场持续的处在低迷状态的时候，政府不得不出来引导市场，我们要重新提坚定房地产业是主导产业，调控房价格是稳定的房价这样的观点，引导市场的走向，这个对政府来讲，也是成本。包括形象上一种损伤。我今天来参加这个小的活动，就是想来感受一下市场的这种氛围，应该说，我听说这个项目在销售明天卡的时候，情况是非常好的。我感到很高兴，我说这是不是应征我过去所说的判断，我原来7月份说的说大约两到三个月之内，市场将会有明显的动作，可能现在正处在这个时间范围内。 

　　我想金九银十的问题在今年不一定安全这个时间段来，有可能推迟一个多月，比如十月、十一月会处在一个相对明显的购买的时间段上。但是总之，市场购买量的恢复是必然的，而且持续的这种处在较低的交易量状态下，整个房地产业，包括对整个国民经济来讲都是有损伤的，虽然我们的调控要压低国民经济增长速度，现在的房地产业是处在基本上，从市场情况来讲，不能运行的状态，我觉得这个可能有问题了。这个我们将要付出很大代价，而且以后我们在展示这一段的时候，会发现仍然有问题，我的个人看法，这次以房地产为主体宏观调控当中，调控是有成效的，但是调控是有很大偏差的。所以房价现在来讲，大家觉得仍然是比较高，跌是不可能的，但是涨幅仍然比较高，所以大家怀疑，在表示政府没有能力，不作为，调控基本上失败了，我已经听到很多这样的言论，我觉得是不对的，但是调控确实有偏差，就是在需求这方面，没有进行一些比较有力的抑制，我看到明天第一城项目，基本50到80平米的小户型我感到非常高兴，在房地产交易过程中，从未来发展方向来看，我们必须抑制过度需求，抑制这种炫耀式的消费，攀比式的消费，提倡节约消费，特别是在开发过程中，我们要提倡节能省地，陈老师他们在建设部这边，目前建设部正在出台很多政策，引导房地产的发展往节能省地的方向。中国人多地少，这个项目我还是很看好的。

董宛：我们现在还回馈一下网上的问题。樱桃小球子问陈总，您提到一个观点，为中低价位服务的房子永远不存在观望，如果明天第一城的卡销售不是在9月份，而是在7月或者6月，您觉得会有这么火爆的情况吗？我看不一定。

陈云峰：在这里我向大家介绍一下明天第一城认购的情况。就是在这个现场，然后我们在9月10号第一次开始认购我们第一期的房子，第一期房子总共1166套，都是50到85平米的一居住和两居，结果我们整个前广场人都站满了，而且排队队伍排到了清河边，现场我们有一些照片大家可以看到，我们有二三百个保安和很多的公安干警在维护我们排队，在昨天晚上我们已经正式的，告示已经贴出来了，4500张明天卡，买一期的不得不停止了，因为房子有限，老在那里卖认购卡，如果将来买这些卡的人，没有房子可买，企业要承担责任的，所以不得不终止了，到今天来现场看房子的客户，只能是听完销售代表介绍以后，留下电话，将来我们在二期开始认购的时候，再给他打电话，他再来排队买二期的明天卡。所以，作为主管销售的公司领导，我确实感到了一点，就是我几乎没有在为卖房子着急，我天天在为没有房子给那些老百姓、关系户着急，我觉得从这个角度，我觉得市场需求很旺盛的。大家可以听听外边的噪音，为什么在售楼处现场开这个会，外面噪音越大，证明市场越旺盛，如果大家出去发现没有人，说明房子的需求房子盖多了，老百姓需求少。像明天第一城这个项目，我们是中小户型，定位于青年白领。大家知道买50到80不是享受型的，是第一次居住比较多，如果认购时间在5、6、7、8几个月我认为情况还是这样，我的基本判断是市场需求在这里，这是第一点原因。
   
　　第二点原因就是企业产品定位是非常合适的。就是我们牢牢把市场琐定在金字塔下面，年龄在25岁到35岁之间年轻的购房者，特别是北漂一族和年轻的白领，另外大家看到沙盘也感觉到了，整个区位优势很明显，明天第一城项目，位于轻轨13号线和地铁5号线交汇处，将来5号线和13号线在这里有一个换乘，这样明天第一城项目就是有轨道交叉的第五个轨道交通点，这是第三个原因，第四点就是整个环境，明天第一城项目是一个绿化隔离带项目，承载只能是完成整个地块拆迁，政府为了补偿拆迁，才批准这个项目。所以不仅在交通上非常便利，整个的项目，我们代征了22万平米的城市绿化带，这个城市绿化带，将来是要由政府来建设的。我们整个城市绿化带沿着清河，沿着我们项目，过了清河以后就是立水桥公园，连接着国家森林公园，然后就是奥林匹克公园，然后就是咱们著名的鸟巢和奥运村，这个正在紧锣密鼓的建设，这个区域也是受奥运影响受益最大的区域，所以总结刚才我说的四点，第一点市场需求很旺盛，第二点客户群定位很准，好的户型，好的面积，第三点有好的交通，第四点有好的环境。我觉得这样的项目，到什么时候也不会被观望，肯定是被抢购。

董宛：还是接着自己的观点，还有李天的网友问陈淮博士，陈博士您刚才说短期几个月来看价格的涨跌，没有意义。我们现在面临买房子的问题，想问您站在五年的角度看北京的房价到底会不会跌，在网上看到您曾经说过房价的涨幅高低并不重要，对购房人最大的风险是利率的问题，请您再解释一下。

陈淮：利率只是其中之一，买房子不是炒股票，今天买明天卖。20到30年的风险利率只是其中之一，它包括很多，比如说税，比如说机会成本，比如说周围环境的变化很多。这个风险我想短期内的这个价格风险是应该考虑的一个方面。但是并不是最主要的。而且平均房价或者整个市场的供求关系的变化，并不意味着你所买的这个房子本身的价格变化，就是这种市场总体价格趋于下降的时候，也不一定有一些项目不畅销，比北京的金融街，它是核心区域，而且是白领聚集的地方，当初冯伦，大家很熟悉的房地产项目在那里建了新世纪房地产，号称超五星级的项目，最初开到3100/平米最高3500/平米。市场是看具体项目，我想很多专家并不存在统一的全国房地产市场，中国的发展，一定要看得清楚，就是同样大城市，沿海大城市它的市场表现也是各有原因的。你比如说珠三角地区房地产市场化程度很高，供和求的对比关系变化，主要受市场的因素，而不是其他的。上海地方，房价的参照物不是上海市民购买力，相当程度上是外来资金比照许多国际商业大城市的价格。在天津原来总体价格比较低，近一段时间上升比较快，而且为京津冀地区人们看到继珠三角、长三角之后第三个经济增长点，每个地方都有自己特殊的地方，所以你说我买这个房子会涨会跌，我真的回答不了，我们过去十年来，股评家每天评论股票会涨会跌，你连昨天的都不愿意看，更不用说两年前三年前。大家既然坐在这里来关注明天第一城，而且刚才陈总说，它是一个为25岁到35岁这样的既有一定工作阅历，在人生当中已经站稳第一个台阶，但是又还没有取得足够多资源的这群人。我们曾经有一些人说，可能算成功人士，说不定明天新的大老板，我们新的民营企业家诞生在这个族群之中，为他们预备的。在买房子这件事上，我们也可以做大而化之的说法，我们过去二十年，过去十年，过去五年的生活经验，有一个很重要的，热爱生活，向往生活，积极的参与，并且不怕风险，敢于经历一定失败的人恰好是最后成功性可能最大的人，凡是不停地抱怨，今天天气究竟下雨不下雨，而且抱怨凭什么今天下雨我今天出门你下雨多不公平，不停地满腹牢骚处于这样精神状态的人过了五年、十年再看，还处在原地，甚至原地都没有保留住，我相信关注明天第一城的人是热爱生活的族群，我相信他们一定会有在自己的房子选择中，会有比较好的这么一个回报。谢谢。

董宛：陈老师说勇敢的参与生活来回答这个问题，其实陈博士提到抱怨的情绪，这种观望风潮之后，网友焦急心理，网上投放了观望时期和房价上涨。有一部分的网友还是处在观望期，这里也存在了网友在调查的时候，实际购房行为的一个矛盾，不知道陈总怎么看待这个问题。

陈云峰：我是站在微观角度，我面对的都是买房消费者，买房子的人第一个确实有这个需求，另外一个，大家总是站在一个平均收入的角度，大家算一套房子需要五六十万，每年的工资可能是两三万，这样子下来，需要多少年去还月供，我觉得这个是现实的做法，现在我还没有见到买房子不皱眉的人，大家几乎比了又比，选了又选，可以说这套房子，几乎决定了它这个家庭的一种生活的走向。决定了它的生活的品质，买房子这件事之后，对他买衣服、吃饭、出入行应该说都会有很大的影响，所以买房子是一件大事，所以我感觉我在跟消费者交流的时候，大家都是处在这种矛盾心理里，第一个确实有这个需求，大家知道北京的租赁市场非常火爆，我这个部门有一个女孩子是外地的，有一天打了租赁的广告在网络上，一天接了70个电话，要求能不能合租，当时跟我说烦的不得了，我打了一个租赁的广告，来了70个电话，要跟我合租，当时她说她的烦恼，我想到了什么，在北京租房子的人，来北京做事业的人，确实是大有人在的。我觉得还是一句话，需求是非常旺盛的。
   
　　另外一点，大家实际对于北京在中国奥运经济催动下，北京经济发展，包括房价的增长，我很少见到有人说房价肯定要低，大家知道政府宏观调控行为包括市场决定房价肯定是增长的，只不过大家从买房子的角度，希望涨幅越小越好，我几乎没有人说，说北京的房价要跌，我觉得这个在大家的判断上应该说都是相对比较准确的，从项目角度讲，我觉得我也曾经做过一个调查，我们在国美第一城，包括我们现在推出这个活动也是做市场调查，我们想看看我们定位消费者，他们的心理价位到底多少，实际上从一些数据可以看出，整个北京老百姓对于五六千块钱的普通住宅，大家还是情有独钟的。所以，我们明天地产公司，基本上定位在建造普通住宅的定位上，我们认为只要是把客户群定位住了，把产品定位住了，你这个项目的投资是没有风险的，实际我们也是商人，我们也更现实，但是从操作这个国美第一城到现在的明天第一城，我有一种预感，我们这个定位是准确的。

董宛：我们看看现场媒体朋友有没有问题要问，我们请工作人员协助递一下话筒给他们。第二排女士举了手。

提问：我是精品购物指南报社的记者，今天是中秋佳节，首先向陈总和董老师问声好，代表我们报社的读者向陈总问两个问题，这是我们读者每次打电话问的问题。

　　第一个问题，明天第一城它的定位是中低价位，为中低价位服务的房子，但是读者打电话来说，明天第一城是50年的产权，我想问问这个50年产权是怎么回事，如果按一般住宅是70年产权，折合这个价位是不是并不是锁定这么低，还有明天第一城距离回龙观的位置不是很远，知道回龙观的房子是三千多块钱一平米，明天第一城的价位是不是真的像陈总所说的为中低价位服务房子。

　　第二个问题，从国美第一城到明天第一城，明天地产已经形成了自身的快速销售，新地产的开发模式，我想问一下，作为一个50万平米的大社区，如果是高速度的建设和高速度的销售，对于质量有什么保证，我想问一下明天第一城的密度是多少，它是不是适合居住，适合不适合宜居。我想就这两个问题，谢谢陈总。

董宛：都是比较尖锐的问题，第一个关于产权的年限，和我们的用地相关的。第二就是把我们和周围的经济适用房做了一个比较，第三个就是快速开发的模式和你的宜居性怎么保证。我们听陈总回应一下。

陈云峰：谢谢记者的提问，应该说这个问题，就是买房者，就是我们的客户对我们提问最多的。这个项目是一块综合用地，我们一共有20几栋楼，在这个当中有普通住宅的楼，这是70年的产权的。另外像我们这次开盘的9号、10号、11号三座楼，是属于公寓办公的用地性质，它的产权是50年的。我在这里简单跟大家介绍一下国家对于土地的管理，土地分为三大类：第一部分就是住宅用地，住宅用地就是70年的产权，但是它的配套商业也是50年的产权，车位是40年产权，另外还有一种用地就是工建用地，比如说娱乐、商业、写字楼、公寓，这个就是50年的产权，50年的产权你的车位同样是40年的用的期限，另外一种就是混合用地，综合用地，这个项目就是一个综合用地，它是一个绿化隔离带项目，在这块地里就有普通住宅的用地，将来购房者可以通过咨询现场的售楼人员，知道哪几座楼是70年的土地性质，另外还有是工建用以，就是公寓和办公的定位，这个就是50恩年的产权，我觉得这个是很明确的回答了。

董宛：第二问题是对我们的定价，他说离回龙观不远，其实我们离回龙观有相当的距离。它和经济适用房做了比较，觉得我们的价格是不是还会比较高。

陈云峰：这个位置离回龙观远一点，但是离天通苑才一站，离北苑半站，明天第一城正好座落在天通苑和北苑之间，大家知道天通苑是2600元一平米的房子，非常明确的说，这么低的价位我们根本做不到，连成本都满足不下来，但是我很想直率回答咱们记者的问题，我们定位于中低价位是不会变化的。大家都知道在北京房子分为这么几类，最低的肯定就是经济适用房，另外就是某些郊区县的房子可能有三千多和四千多的，据我知道五环到四环之间，大部分在六千元左右，四环三环之间，大部分在七千元左右，三环和二环之间大约在八九千，接近一万的价格，这个就是现在咱们北京房地产的比较现实的一个价格。在对外定价，我们一再明确说肯定是中低价位，到底能够低到什么程度，很多网民问我们，越低越好但是越低越好也是不现实的，我觉得我们将来会找到一个尽量满足企业能够发展的角度和满足广大购房屋者的一个心理价位角度取一个中，这是我们将来定价一个大概基本原则。另外第三点提到这个项目的宜居的问题，这个项目是一个绿化隔离带项目，它的代征22万平米以后，它的环境还是很不错的，另外交通很便捷，但是由于有两个铁道线，交叉在这个项目，所以是有噪音的影响的。另外我们在沙盘上都明示了，我们这个项目还有两条高压线项目从这里通过，所以我们这些都是比较实在的向购房者详细的介绍，我们觉得我们这个项目定位于这些25岁到35岁比较年轻的人，对明天充满了希望的人，我们也要用我们公司的这种工程的质量，包括好的这种工程的进度，将来好的配套环境来回馈这些消费者，我们也把这个项目，也要打造成一个宜居的项目，来不辜负广大购房者的这种期望。

董宛：其实这个读者的问题这么多，也体现了对我们项目本身的一个关注。一会儿还有提问的时间，现在回到现场，给大家展示一下明天第一城从8月29号推出自己房价格自己定，在网上、报纸、广播关注这个区域的网友，还有受众来进行调查，他们告诉我的结果，我们明天第一城是把房价从4千到7千块钱分了15个段，到今天下午两点多的时候结果是63.98％人是支持定价在4800到5200这样一个绝对优势，请大家继续关注，我们回到我们主题的探讨。还有一条网友的问题，是问董老师的，网友问陈博士不愿意在很短的时间来看房价，您刚才提到继续观望还有8％成本的问题，把这个难题推给您，您明确告诉我们，短时间这个房价会不会有比较明显的增长。

董藩：这个问题是一个很难回答的问题，较高的房价是中国的特色，房价是不可能下跌的，而且总体上来看，实际上不是现在，从整个宏观市场看，不是买不起房子，是需求特别旺盛压不住，所以，按照现在这种政策，房价每年涨7％、8％，是很正常的走势，GDP增长速度每年以8％速度增长，这就牵涉到一个政府的调控的问题。我自己是这么看的，如果在短期之内，比如说一年、两年房价不动，或者在3％、4％之内这个当然非常好，但是长期来看，如果房价上涨的浮动不和GDP的增长相吻合，那也是不好的，尤其是我们把房地产业作为国民经济的先导产业，主导产业这么一个定位的话，理论上来讲它的房价应该说更高一些，但是现在因为这个东西和老百姓生活息息相关，政府压力也很大，可能在未来二十年当中，几届政府都要为房价问题发愁，涨的快一些大家觉得受不了，涨的慢一些不符合规律，将在这个中间摇摆，我个人看法房价涨是必然的，除非遇到了战争、瘟疫极特殊的大的自然灾害，这个时候房价会下跌，否则房价不会下跌，因为房地产的供给曲线和一般商品不一样的，它是界定于垂直的，它的供应增长速度，一般来说，明显的慢于需求的增长速度。当然政府在采取其他措施，我和陈淮老师交流提到130平米的房子相对难卖一些，大家都在观望，前两天发表一个观点，有一个持有成本的比例，总体上来讲，房价下跌可能不太容易，这样的话，如果你确实需要房子，我倒觉得还是要早买合适，要不需要房子，或者你提前购买提前消费，可能你压力比较大，这也没有太大的必要。所以这个有一个个人决策问题。我们允许你理财，但是也提倡节约，大家在这个当中找到平衡。

董宛：董老师提到如果是自住型需求，应该还是尽快买房，我们前两天也在进行关于房地产市场是否会继续观望的PK，有一个业内人士给我们打一个很形象的比喻，找老婆不必观望，找情人可以继续观望，如果有自住的需求就可以找房子了。

董藩：该娶老婆的不娶老婆，该生小孩子的不生小孩子，这个成本也是很高的。
   
　　提问：你好，我是中国经济时报房地产周刊的记者谢光辉。我有两个问题。据我了解，明天第一城是商业用地，商业用地前面北方明珠开发商、中联雅的地合作开发的，商业用地用作商铺开发用的，这里就产生三个问题，第一个就是50年的产权相对于70年少了20年，在房价上，有没有体现，刚才有记者提了这个问题，我认为没有明确回答，如果没有体现，消费者是不是觉得吃了20年的亏，第二个问题，就是50年的产权在产权证上怎么体现，因为本人对这个房子，我也住在附近，也是感兴趣，如果产权证上写50年，按照国家规定住宅产权证是70年我，写50年怎么写，是写住宅还是写商业用房，这个在产权证的合法上，我觉得这一点是有疑问的。第三点既然作为商业用地，大部分作为住宅开发销售，作为明天地产的赢利点在哪儿，商业用地的土地出让金高于住宅用地，如果大部分是住宅开发销售，而且价位还坚持这个中低价位，那么明天地产赢利点在哪儿，这个赢利点如果按低价位来卖，是不是比较亏，在其他方面，房屋的质量还有其他方面是否能够有所保证。就是这三个问题。

董宛：这三个问题是一个问题，陈博士说了，愿意帮助回答这个问题，我们请陈老师。

陈淮：刚才我们已经有问过这个问题，各种媒体记者不知道问过一千遍，非常简单的说法，产权和产权证，这个50年跟70年跟房子的产权无关，是土地使用权的含义。开发商交给政府的钱是50年或者70年土地使用权，大约这么理解为你租这个土地50年或者是70年的含义，你的房价里，假定5千块钱一平米，可能包含出让50年或者70年使用的租金。


　　来源：2005-09-18   搜房网